Когда у вас есть распечатанный дизайн-проект, вы можете начать поиск бригады строителей, которая воплотит в жизнь все ваши задумки.

Сразу определитесь c вариантами:

а) Заключить комплексный Договор "под ключ" с компанией;

б) Самостоятельно нанимать всех подрядчиков в частном порядке;
в) Работать с бригадиром/прорабом.

Всегда выбирайте строительную бригаду с прорабом. Это сэкономит вам время, так как в процессе ведения ремонтных работ прораб будет следить за соблюдением графика сроков и качеством работы. У него отлажены все вопросы связанные с материалами и технологиями, так и проверенными специалистами. 

* Рекомендации знакомых. Если строителей рекомендуют, это уже хороший знак.

* Инструменты и оборудование, с которым работает бригада. 

* Насколько опытные работники? Какой стаж, есть ли портфолио последних объектов, рассказы о самых сложных работах за последний год.

* Технологии. Сегодня меняются не только материалы, но и способы их укладки и нанесения, поэтому спросите у строителей с какими новинками они работают. 


В отличие от моего знакомого, который считает, что "Все строители - ######сы!", правильнее относится к выбору бригады как к лотерее. Можно обжечься на криворуких бракоделах, а можно встретить хороших специалистов.

Даже при условии, что у вас есть опытный прораб, вы все равно должны контролировать и проверять строительную бригаду: технологии каждого этапа стройки, цены на материалы и услуги.

Не стесняйтесь рассказывать своим строителям - как вы видите конечный результат, а они пусть вам рассказывают как именно они его собрались получить. 
 

В обязательном порядке используете мессенджер. С каждым участником вашего строительства должна быть переписка (личная или групповая для многостороннего обсуждения), в которой фиксируется абсолютно все!

Что конкретно они будут сейчас делать и сколько стоит по работе каждый момент? Как именно вы в конце посчитаете весь этот этап работы?

Вы всегда конкретно и заранее должны  договариваться с рабочими о последовательности технологии и стоимости каждого этапа их работ. 

Далее вы должны проверить их тарифы и согласованные цены сразу записать в Viber для совместной справки. Очень часто при конечном расчете у строителей оказывается склероз и потеря памяти. То что договаривались 2 месяца назад по  330 м2 вдруг становится 380 м2. Все записывайте в общую переписку.

Вам могут пытаться навязать схему: "Все будет хорошо". Это когда начинают работать и только потом ставят перед фактом, что уже сделано и давайте платите столько-то (обычно намного дороже средней цены). 

Ваша задача - требовать тарифы сразу для согласования! Если работы уже идут, а цены упорно не озвучивают, то жестко ставьте строителей на место: "- Ребята, я от вас 3 дня (2 недели, 1 месяц и т.д.) жду ваши тарифы для согласования. Если через 2 часа вы не пришлете их мне на вайбер, то я посчитаю всю сделанную вами работу на свое усмотрение!". Тарифы будут. Многие из цен будут завышенными под разными предлогами.  

Согласование тарифов.

На рынке строительных услуг КАЖДЫЙ ВИД РАБОТЫ имеет свою цену = она формируется БОЛЬШИНСТВОМ  = а как именно конкретный исполнитель что-то делает, никого не волнует. Есть работа и ее адекватная цена.

Есть сайты (например RABOTNIKI.UA), на которых расписаны актуальные диапазоны расценок любых строительных работ: MIN / СРЕДНЯЯ / MAX.

Взять, к примеру "установка и подключение розетки". Имеем вмазанный  в стену подразетник с кабелем. Взять купленную в магазине розетку, зачистить у кабеля 2 конца и вкрутить 2 шурупа. Сколько стоит?

Вам могут впаривать, что эта работа стоит 150 грн. уже 2 года, а вам милостиво выставляют 100грн/шт. Но на сайте мы видим четкую картину 40-64-120 грн./шт.

Доказать, что 150 и даже 100 абсолютно абсурдная цена достаточно легко. Можно сделать несколько звонков по громкой связи с разными электриками. Большинство скажут, что 50-60 грн. они делают, а за 70 все бросят и примчатся работать прямо сейчас. Найдутся даже мастера из дешевого сегмента (квартиры под аренду), которые на потоке вставляют розетку в подразетник и за 30 грн.

Откуда берутся цены MAX и стоит ли на них ориентироваться?
а) Максимальные цены используются для VIP-ремонтов, для работы с эксклюзивными  и дорогостоящими материалами. В данном случае, это какие-то розетки из каленного стекла с позолоченными ободками можно устанавливать за 120 грн./шт. Справедливо.
б) Для какой-то работы приглашается специалист экстра-класса с нестандартным оборудованием, либо сама работа проводится в невероятно затрудненных условиях. Справедливо.
в) Когда бригадир привлекает работника, тот себе берет стандартную стоимость услуг. Но бригадир приклеивает свой интерес +25% +50% +150%... и перевыставляет заказчику "дорогостоящие" услуги. Это развод на пустом месте. Всегда оговаривайте цену ДО начала работы - пусть умерит свои аппетиты до разумных пределов!

Поэтому если кто-то, где-то, кому-то делал работу в три дорога, или у кого-то зашкварные аппетиты, то это совсем не значит, что вы тоже должны переплачивать. Есть категории чиновников, предпринимателей - которые не считают свои деньги, им может даже претит, что их ремонт будет не в стиле "дорого-багато". Мы говорим об обычном, хорошем ремонте выше среднего уровня, но со справедливой ценой! Не может (скорее не хочет) ваш бригадир найти человека по 50гр. на розетку? Сами дайте объявление и к вам выстроится очередь желающих. Проверено.

Привожу аналогию с такси. 

Есть таксист, который удачно перевез иностранца через улицу (500м) за 100$. Это не значит, что теперь все будут платить такой тариф. Какой смысл вам принимать работу за 100гр./шт., если по звонку будет очередь желающих по цене 40гр./шт.?

Все мы знаем, что такси бывают: эконом, стандарт и премиум. Вам нужно определиться с классом своего ремонта. Я для себя выбрал "чуть лучше стандарта", поэтому готов оплачивать расценки чуть выше СРЕДНИХ и однозначно ниже MAX. Понятное дело, что в исключительных ситуациях будут чем-то осложненные работы, которые придется оплатить дороже. Но в любом случае, это не будет дороже, чем MAX на сайте.

Именно об этом вам нужно твердо договориться с прорабом. Пусть сам проверит расценки на выбранном сайте и сопоставит со своими тарифами. В дальнейшем, вы всегда будете на них ориентироваться для контроля цены.

Между вами должна быть справедливая и прозрачная цена на все работы.

 

Как видите на предыдущих фото - в обоих случаях вы платите за работу строителей одинаково. На первом фото отмечен нормальный участок стены площадью 2 метра квадратных. На втором фото отмечен ОТКОС длинной 2 метра погонных. Но за работу в обоих случаях заплатите одинаково!

Суть проблемы в том, что все больше строителей (гипсокартонщики, маляры-штукатуры, обойщики) хотят уйти от оплаты труда по фактической площади работы. Все участки стен, которые меньше 50-60 см строители хотят называть откосами и считать работу в погонных метрах.

Хитрость в том, что погонный метр оплачивается как квадратный метр. Благодаря разбивке нормальной стены с каким-то коробом или проемом на кучу полосок, строитель получает виртуальное УДВОЕНИЕ МЕТРАЖЕЙ и своей оплаты труда от фактической площади обработанной поверхности. 

Имейте в виду, что обычное житейское представление о том, что ОТКОС - это грань вокруг двери или окна уже давно устарело. Вам обычную стену с дверным проемом, каким-то коробом или окном нарежут на кучу разных полосок, каждую из которых вам нужно оплатить как-будто она шириной 1 м. Про мелкие короба или выемки в стене лучше вообще не вспоминать - они выходят золотыми :-)

- Что мы считаем откосом? - обязательно заранее четко договоритесь со своей бригадой или строительной компанией. Пересмотрите свой дизайн-проект, чтобы понимать за какие участки вам придется переплачивать, если вы не снизите расчетную ширину для понятия "откос". 

Сейчас борьба заказчиков и строителей ведется по двум направлениям:

а) Какую ширину полоски считаем откосом и следовательно начинаем считать погонные метры. Заказчику выгодно минимально занизить этот показатель. Никогда не соглашайтесь на цифру выше 40 см.

б) Разумно занинизить тариф на погонные метры -30% от тарифа на квадратные метры. Чтобы не рассказывали строители, но работа над гранью толщиной в палец не может равняться работе с полноценным квадратным метром.

В идеальном для себя случае вы найдете строителя старой закалки, который будет считать нормально работу по фактажу площади, без погонных метров. Но с каждым годом, таких становится все меньше.

Какой % зарабатывает бригадир на ремонтах квартир?

Это его личное дело, где и как он договаривается. Главное правило - вы не платите дороже среднерыночной цены ни за материал, ни за работу мастеров. При этом не занижается качество материалов и работ, не нарушаются технологии.

а) Завышение цен. Не секрет, что бригадир-строитель легко получит накладную с базы (с любыми печатями), в которую ему впишут абсолютно любые цены. Могут раскинуть на весь товар, а могут в большом списке накинуть только отдельные позиции.

б) Подмена дешевым товаром. Вам рассказывают о дорогих и качественных материалах, а реально используют дешевые аналоги.

Если вы покупаете материалы сами (особенно дорогие), спрашивайте у продавцов, знают ли они специалистов, которые точно умеют с этими материалами работать. Вы имеете полное право поставить бригадира перед фактом - что для такой работы вы сами приведете работника.

в) Неоправданные излишки. Материалы закупаются с большим запасом, потом излишки исчезают со стройплощадки. Например, покупается дорогое ведро гидроизоляции 15л, расходуется 6л, остальное исчезает.

г) Неожиданный "дефицит". По городу в свободном доступе есть нужный материал по нормальной цене, а вам рассказывают, что на тот момент "никто не соглашался", "его нигде не было", "сейчас ликвидируют склады и оно резко подешевело в 2 раза" и т.п. басни. Например, бетоноконтакт 10л вам купили за 1700 гр., а он на выросшем курсе доллара продается по 900гр.

д) Чек - возврат. Строитель покупает в известном маркете товар, получает чек на кассе и сразу весь товар возвращает. Пометку о возврате портит и предоставляет вам чек в отчет, по которому реально не было вообще закупки.

Вас будут подгонять "срочностью", чтобы склонить к покупкам на условиях бригадира. Будут затягивать отчеты на недели, чтобы задним числом говорить об актуальности завышенных цен "на то время". Не ведитесь. Заставьте бригадира согласовывать цены на покупку материалов заранее. Минимум за 2-3 дня, когда материалы нужны для работы, а лучше за неделю.  Пусть немного подумает наперед.

История из жизни

В то время, когда я закупал гипсокартон, его реальная цена была около 200 гр./лист. Мне бригадир выставил в накладной цены по 545 (!) гр./лист - в 2 раза выше лупанул, в надежде, что не будет проверки. Со словами, что в городе нигде нет и нашлось немного только на его знакомой базе, у которой "лучшие цены". На тот момент я был склонен полностью доверять бригадиру, мне и в голову не приходило, что бывают настолько зверские и бесстрашные аппетиты  :-)

Не повторяйте моих ошибок!

- У вас маленький объем, на чем еще мне зарабатывать? - бригадир с таким отношением к делу вам точно не нужен. Вы легко найдете нормального.

Все началось с фразы: "Мы 5 лет закупаемся на оптовой базе и там цены лучшие в городе". Поверил и не заморачивался.

Так как мой бригадир был по рекомендации, то вопрос контроля закупочных цен был вообще потерян. А зря. Потом оказалось, что есть типо сумасшедшая "тетя на складе", которая во все накладные докидывала до +50%, тупо на все!

Почему эти цены не проверял мой помощник? - по его словам вопросы закупок лежат на том, кто платит деньги, а я первый месяц думал, что он это все контролирует. Потом мы многие накладные немного пересчитали в мою пользу, но это было неприятно и  сделано задним числом.

Правильная СХЕМА ЗАКУПОК

Если нет времени проверять накладные, то требуйте, чтобы вам закупали все материалы в крупных строительных гипер-маркетах и предоставляли чеки магазина и фото их получения. 

* На стороне есть смысл покупать только из-за НАЛИЧИЯ того, чего нет сейчас в гипер-маркетах или ЛУЧШЕЙ ЦЕНЫ, чем в гипер-маркетах. Без любых других вариантов!

При покупке на частных стройбазах, требуйте от бригадира накладную ДО ОПЛАТЫ и проверяйте цены по позициям (хотя бы выборочно).

При найме мастеров на работу - пусть распишут вам технологию каждого участка по пунктам, и укажут материалы за которые придется платить. Заранее согласуйте цены, пропишите их в совместном мессенджере.

1. Бригадир выписывает "на своем" складе и присылает вам накладную для согласования.

2. Вы смотрите в интернете выборочные позиции по цене и наличию в крупных гипермаркетах. 

3. Решаете где и какой материал будет закупаться, сообщаете бригадиру.

4. Бригадир формирует заказы и только тогда оплачивает.

5. По всем доставленным товарам - фотоотчет (с маркировками), а по отработанным товарам бригадир должен предоставить упаковку или расходники.

Сразу оговорите момент как будет происходить доставка материалов и их выгрузка. Расчитывайте на то, что часть товаров вы сможете заказывать с доставкой и выгрузкой (подъемом на этаж) от поставщика. Но будут машины, которые подвозят материалы и получатель должен их забрать самостоятельно.

Привозить вам будут как объемные, тяжелые закупки, так и небольшие партии.

На объемы бригадир должен приглашать отдельные бригады грузчиков со стороны на конкретное время привоза. Оплата почасовая.

А небольшие порции он должен встречать и желательно их разгружать своими силами рабочих, которые сейчас на объекте. Оплату лучше не связывать со стоимостью товаров. Одно дело вам привезли тяжелые мешки (материалы для штукатуров) или на ту же сумму привезли духовой шкаф, который занести дело 2-х минут.

В любом случае, у бригадира должен быть дубликат ключей от квартиры. Поэтому позаботьтесь о том, чтобы в квартире на время ремонта не хранились ценности и деньги. А также, когда все закончится, обязательно поменяйте цилиндры в замках, чтобы через полгода не стать жертвой ограбления. По крайней мере, в случае такого происшествия, вы не будете думать плохо на своего прораба и подозревать честного человека.

Жестко ставьте условие: никаких нелегалов (работают только местные), никаких алкоголиков и наркоманов. Сразу прощаемся.

В частном порядке решаете, могут строители жить у вас на время ремонта или нет. Мой выбор - нет, но считается - это ускоряет ремонт.

Вишенка на торте. Бригадир является материально ответственным лицом, поэтому возьмите у него ксерокопию паспорта и контактные телефоны его и родственников.

Также я договорился со знакомым строителем, который отдельно представляет меня на стройке,  согласовывает и контролирует все процессы:

а) Получает товары;
б) Запускает строителей или закрывает двери в конце рабочего дня;
в) Контролирует разные технологические моменты;
г) Внедряет все мои пожелания и знает дизайн-проект;  
д) Проверяет наличие и расход материалов;
е) Решает мелкие организационные вопросы. 

Все эти вещи должен делать бригадир в случае "ремонта под ключ", но я пошел по пути найма разных бригад на каждый этап работы. Поэтому общее руководство ремонтом с себя переложил на помощника - доверил знакомому.

За день участия в ремонте такая услуга "представителя заказчика" набирает 1-3 часа (в конце выведем общую сумму). Но многие технологические работы тянутся неделями. Поэтому, если бригада имеет ключ от квартиры, то мой представитель может не появляться на объекте по несколько дней.  За 3 месяца, что длился ремонт, мой представитель получил - 10500 грн. за свои услуги.

Вы в любой момент можете сказать своей бригаде: "Давай, до свидания" и найти других строителей. Вопрос только с потерей времени на такую ротацию - это надо найти новых людей, ввести их в курс дела, чтобы они поняли все ваши задумки, согласовать все тарифы... куча головняка и задержка ремонта.

Такое решение должно быть взвешенным и объективным. Поймите, идеально гладких ремонтов не бывает! Где-то нужны мелкие компромиссы, но крупные косяки прощать не надо. Вы платите деньги и имеете полное право на адекватное качество строительства.